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2020產業地產新政!《深圳市工業樓宇及配套用房轉讓管理辦法》

發布時間:2020-02-21 來源:深圳市規劃和自然資源 1781

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2019年8月,中共中央國務院發布《關于支持深圳建設中國特色社會主義先行示范區的意見》,賦予深圳“高質量發展高地”的戰略定位。為規范產業空間流轉,打造高質量的產業發展空間,我市對市政府辦公廳2013年發布實施的《深圳市工業樓宇轉讓管理辦法(試行)》及其配套文件進行修訂,形成了《深圳市工業樓宇及配套用房轉讓管理辦法》(以下簡稱《管理辦法》)。


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《管理辦法》經市委常委會批準,已由市政府辦公廳印發實施。該政策是我市貫徹落實國家“減稅降費”要求、改善營商環境的重要舉措,對保障產業發展空間,推動產業轉型升級,助力我市建設中國特色社會主義先行示范區具有重要意義。


01

政策修訂的背景和必要性

我市現行工業樓宇轉讓的政策體系由市政府辦公廳2013年印發實施的《深圳市工業樓宇轉讓管理辦法(試行)》及其配套文件組成。2013年政策實施以來,在盤活產業空間資源、促進產業轉型升級、規范工業樓宇受讓對象、城市發展利益共享等方面發揮了積極作用。但是,隨著我市產業發展情況和政策環境的變化,目前2013年政策已經難以適應當前我市優化營商環境、產業空間高效利用的實際需要,有必要對政策進行修改完善。


 具體體現在以下三個方面


一是企業負擔方面。為了抑制產業空間炒作、實現城市發展利益共享,2013年政策規定工業樓宇及配套用房轉讓需要繳納一定比例的增值收益。在當時的歷史背景下,收取增值收益具有合法性和合理性,增值收益制度對抑制產業空間炒作發揮了積極作用。但目前我市經濟環境已經發生變化,繼續收取增值收益不符合國家“減稅降費”、降低實體經濟企業成本的要求。


二是政策導向方面。2013年政策要求工業樓宇和配套用房的受讓人只需是依法注冊登記的企業即可,條件相對寬松,導致一些自然人通過注冊公司的方式購買工業樓宇或配套宿舍用于居住,產業空間出現類住宅化的問題,亟需進一步規范工業樓宇及配套用房的受讓人資格條件,保障產業空間真正服務于產業發展。


三是市場需求方面。近年來我市產業發展出現多元化趨勢,傳統廠房結構單一且空間利用率低,難以滿足不同類型產業發展的需求,需精準施策,對不同類型的產業空間分類管理,進一步提升產業用房精細化管理水平。


02
政策修訂的亮點和主要內容
《管理辦法》對我市產業空間發展影響較大,在修訂過程中受到了社會各界的熱烈關注和期待。我局自啟動政策修訂工作以來,通過座談、實地考察、公開征求意見等方式充分聽取社會各方意見,并采取數據分析、國內主要城市政策對比等方式對工業樓宇轉讓增值收益、產權限制條件、受讓人資格條件等社會關注的重點熱點問題進行了深入調研和分析,經多次討論研究后形成了《管理辦法》。


《管理辦法》一方面與國家、省、市相關政策進行了充分銜接,符合國家產業發展導向,另一方面結合我市產業發展的特點,保留了部分我市工業樓宇轉讓管理的特有做法,體現了地方特點,保持了政策延續性。本次修訂的主要內容包括取消工業樓宇轉讓增值收益、完善工業樓宇及配套用房轉讓規則、規范工業樓宇及工業配套宿舍受讓人資格條件、強化產業監管等幾個方面,對改善我市營商環境,促進產業空間提質增效,推動城市高質量可持續發展具有重大意義:


(一)取消工業樓宇及配套用房轉讓增值收益,進一步優化營商環境,是落實國家“減稅降費”要求的重要舉措。


為抑制產業空間炒作、實現城市發展利益共享,2013年政策要求企業將工業樓宇及配套用房轉讓的部分增值收益上繳政府。結合近年我市產業發展情況,《管理辦法》取消了工業樓宇及配套用房轉讓增值收益制度,將大大降低實體經濟企業成本,切實落實國家“減稅降費”的要求。


(二)明確工業樓宇及配套用房轉讓限制條件,有助于規范產業空間合法流通,并保障“工改工”項目積極性。


《管理辦法》分三類明確工業樓宇及配套用房的轉讓規則:第一類是一般工業用地上的工業樓宇及配套用房,這里又分為新出讓用地和已出讓用地。新出讓用地以招拍掛用地為主,按照我市工業及其他產業用地供應管理政策執行,原則上重點產業項目不得轉讓,一般產業項目不得轉讓或僅限整體轉讓。已出讓用地上工業樓宇及配套用房按照土地出讓合同的約定執行;合同沒有約定或者約定不明確的,原則上以未約定或者約定不明確的部分為單位進行整體轉讓。第二類是拆除重建類城市更新用地上的工業樓宇及配套用房,延續現行政策規定,允許更新項目實施主體自行選擇分割轉讓、整體轉讓或不得轉讓,以保障“工改工”項目的積極性和市場的流通性。第三類是土地整備留用地、非農建設用地及征地返還用地上的工業樓宇及配套用房,從保障村集體股份公司合法權益的角度出發,允許其自由分割轉讓。

同時實行再轉讓時間限制。為了防止工業樓宇頻繁轉讓影響產業發展的穩定性,結合我市產業發展周期,《管理辦法》規定工業樓宇分割轉讓后5年內不得再轉讓。


(三)進一步規范工業樓宇及工業配套宿舍受讓人資格條件,有利于抑制工業樓宇及工業配套宿舍的炒作,防止產業空間類住宅化。


2013年政策僅要求工業樓宇及配套用房的受讓人須為經依法注冊登記的企業,《管理辦法》在此基礎上進一步規范了工業樓宇及工業配套宿舍受讓人資格條件。
對于工業樓宇受讓人資格條件,《管理辦法》與《深圳市工業區塊線管理辦法》銜接,要求一級工業區塊線內工業樓宇的受讓人應符合《深圳市工業區塊線管理辦法》的要求,須是從事制造業的生產、研發、設計等環節的工業企業或生產性服務業企業,并有3年以上合法納稅記錄(或投資方有合法納稅記錄)。同時允許區產業部門結合轄區產業發展實際情況制定工業樓宇具體的準入條件或者準入產業目錄。

對于工業配套宿舍的受讓人資格條件,《管理辦法》與省自然資源廳2019年發布的政策和我市2018年發布的《深圳市工業區塊線管理辦法》銜接,對工業配套宿舍的受讓人資格條件進行了規范,要求須為在配套宿舍所在行政區內持有廠房(不少于1000平方米)或者研發用房(不少于300平方米)的企業。且該企業購買配套宿舍后,其持有的配套宿舍的總面積不得超過該企業在配套宿舍所在行政區內持有工業樓宇建筑面積的30%。


(四)強化產業監管,建立了從土地供應到后續監管的全鏈條產業監管機制。


為保障工業樓宇及其配套用房真正用于發展產業,《管理辦法》從土地出讓合同簽訂、工業樓宇及配套用房轉讓、后續產業監管三個環節分別設置了保障措施,建立了從土地供應到后續監管的全鏈條產業監管機制。具體包括:在土地出讓合同中,應明確約定工業樓宇及配套用房的轉讓限制條件、受讓人的資格條件;在工業樓宇轉讓前,區產業部門應對受讓人資格進行審核并出具意見;在后續產業監管中,區政府應按照相關履約考核標準,定期對受讓人履約情況進行評價考核。


(五)設定了過渡政策,確保政策有效銜接。


為做好新舊政策的銜接,《管理辦法》從以下兩方面設定了銜接政策:

一是尊重土地出讓合同約定,以核發用地批準文件或簽訂土地出讓合同的時間為節點,明確工業配套宿舍和一級線外工業樓宇受讓人資格有關規定的適用時點。

二是明確《管理辦法》實施前已簽訂轉讓合同但未辦理轉移登記的工業物業,不需繳納增值收益。


03
政策施行時間

《管理辦法》于2020年1月19日經市政府辦公廳印發,自2月1日起施行,有效期5年。2013年實施的《深圳市工業樓宇轉讓管理辦法(試行)》及其配套文件同時廢止


附件:《深圳市工業樓宇及配套用房轉讓管理辦法》政策解讀


為進一步規范我市工業樓宇轉讓,保障實體經濟產業發展空間,我市對《深圳市工業樓宇轉讓管理辦法(試行)》(深府辦〔2013〕 3號,以下簡稱2013版《辦法》)及其《實施細則》(深規土〔2013〕721號,以下簡稱《細則》)、《深圳市規劃和國土資源委員會關于工業樓宇轉讓管理有關事宜的通知》(深規土〔2014〕428號,以下簡稱《通知》)等相關政策建立的工業樓宇轉讓管理制度進行修訂完善,形成了《深圳市工業樓宇及配套用房轉讓管理辦法》(以下簡稱《管理辦法》)。以下就政策有關內容解讀如下:


一、出臺《管理辦法》的背景及目的是什么?
一是我市產業發展的需求。隨著產業轉型升級的不斷推進,我市產業發展的形態和模式發生了深刻的變化,呈現多元化的發展趨勢。現行工業樓宇轉讓政策已不能滿足當前產業發展的實際需要。
二是產業發展政策環境發生重大變化。2018年以來,我市先后出臺《深圳市工業區塊線管理辦法》、《深圳市工業及其他產業用地供應管理辦法》等政策,對產業空間的建筑設計、受讓人資格、用地供應等方面作出了限制性規定,在遏制產業空間類住宅化方面發揮了積極作用。產業用地用房的管理日趨嚴格。另一方面,2016年國務院印發《降低實體經濟企業成本工作方案》,提出要降低工業企業用地成本。2018年,針對我市“工改工”積極性下降和產業外遷等問題,我市也先后出臺《關于深入推進城市更新工作促進城市高質量發展的若干措施》、《深圳市扶持實體經濟發展促進產業用地節約集約利用的管理規定》等扶持實體經濟發展的政策,提出放寬年限、簡化流程、試點舊工業區成片改造等措施,大力推進舊工業區升級改造。

三是現行政策相繼面臨到期問題。為保障政策的連續性和可操作性,有必要按照我市規范性文件管理的相關要求,對2013版《辦法》及其配套文件進行統籌修訂。


二、哪些工業樓宇及配套用房的轉讓適用《管理辦法》?

我市行政區域內取得合法產權的工業樓宇及其配套用房的轉讓適用《管理辦法》,但產業用地容積調整后新增的工業樓宇及配套用房、政府籌集的創新型產業用房、按照《深圳市人民代表大會常務委員會關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》及我市其他處理歷史遺留違法用地違法建筑政策取得合法產權的工業樓宇及配套用房的轉讓,法律、法規、規章或市政府規范性文件另有規定的,從其規定。


三、轉讓工業樓宇及配套用房是否需繳納增值收益?

《管理辦法》實施后轉讓的工業樓宇及配套用房不再收取增值收益。《管理辦法》實施前已簽訂工業樓宇或者配套用房轉讓協議但未辦理轉移登記的,也不需繳納增值收益。


四、工業樓宇及其配套用房是否可以分割轉讓?
根據用地取得方式的不同,《管理辦法》對工業樓宇及配套用房的轉讓作出了不同規定:
(一)一般工業用地上的工業樓宇及配套用房的轉讓。其中,新出讓用地按照我市工業及其他產業用地供應管理政策執行,原則上重點產業項目不得轉讓,一般產業項目不得轉讓或僅限整體轉讓。已出讓用地上工業樓宇及配套用房按照土地出讓合同的約定執行;合同沒有約定或者約定不明確的,原則上以未約定或者約定不明確的部分為單位進行整體轉讓。
(二)通過拆除重建類城市更新形成的工業樓宇,項目實施主體可以選擇分割轉讓、不得轉讓或以宗地為單位整體轉讓。工業樓宇可以全部或部分分割轉讓的,其所在宗地內的配套用房的轉讓條件不作限制,項目實施主體可自行選擇不得轉讓或分割轉讓。
獨立工業配套宿舍用地上建筑物、構筑物、附著物的轉讓與其所在城市更新單元開發建設用地范圍內工業樓宇的轉讓掛鉤:更新單元開發建設用地范圍內的工業樓宇全部或部分可分割轉讓的,配套宿舍可全部分割轉讓;所有工業樓宇不得轉讓的,配套宿舍不得轉讓;除前述兩種情形外,配套宿舍可以選擇不得轉讓或以宗地為單位整體轉讓。

(三)關于原農村集體經濟組織繼受單位取得的土地整備留用土地、非農建設用地、征地返還用地,其地上的工業樓宇及配套用房的分割轉讓比例不受限制。


五、工業樓宇及其配套用房分割轉讓是否有例外情形?
對于工業樓宇及其配套用房的分割轉讓,《管理辦法》規定了三種例外情形:1、因企業破產清算必須分割轉讓的;
2、因人民法院實施強制執行必須分割轉讓的;
3、法律、法規、規章、市政府規范性文件規定及市政府批準的其他情形。

因該三種情形進行分割轉讓并轉移登記的,轉移登記后的工業樓宇或者配套用房的轉讓應與轉讓前的工業樓宇或者配套用房的轉讓限制掛鉤,即原來不得轉讓的,轉移登記后仍不得轉讓;原來僅能整體轉讓的,轉移登記后應以轉移登記的全部為單位進行整體轉讓。


六、什么樣的企業可以購買工業樓宇?

工業樓宇的受讓人須是經依法注冊登記的企業。其中,一級工業區塊線內工業樓宇的受讓人還應符合我市工業區塊線管理規定的有關要求。另外,區政府(含新區管委會)產業部門就轄區的工業樓宇制定了具體的準入條件或者準入產業目錄的,還應該符合相關準入要求。


七、什么樣的企業可以購買工業配套宿舍?
工業配套宿舍的受讓人應是經依法注冊登記且在工業配套宿舍所在行政區內持有工業樓宇不動產權證書的企業。其中,持有廠房的,其建筑面積不得低于1000平方米;持有研發用房的,其建筑面積不得低于300平方米。

符合上述條件的受讓人購買工業配套宿舍后,其持有工業配套宿舍的建筑面積不得超過該企業在工業配套宿舍所在行政區內持有工業樓宇建筑面積的30%。


八、工業樓宇及工業配套宿舍的受讓人資格條件規定有無例外情形?
對于工業樓宇或者工業配套宿舍的受讓人資格條件,《管理辦法》規定了七種例外情形:
(一)因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得工業樓宇或者工業配套宿舍所有權的;
(二)因繼承、受遺贈取得工業樓宇或者工業配套宿舍所有權的;
(三)因共有分割由原共有權人取得工業樓宇或者工業配套宿舍所有權的;
(四)用于回遷安置的工業樓宇或者工業配套宿舍登記至回遷戶名下的;
(五)政府及其指定的部門或者人才住房專營機構購買工業樓宇或者工業配套宿舍的;
(六)2014年8月8日前已轉讓(以不動產登記時間為準)或者已預售(以預售合同備案時間為準)給企業以外的受讓人,且用地批文或者出讓合同未約定受讓人資格條件的工業配套宿舍(含單身公寓、辦公式公寓、公寓式辦公、商務公寓等)進行再轉讓的;
(七)2014年8月8日前經房改部門批準被納入房改范圍的工業配套宿舍(含單身公寓、辦公式公寓、公寓式辦公、商務公寓等)進行轉讓的。

按前五種情形取得工業樓宇或者工業配套宿舍所有權后再轉讓的,次受讓人應符合《管理辦法》第九條、第十條、第十一條第一款的規定。按最后兩種情形取得工業配套宿舍所有權后再轉讓的,次受讓人不適用《管理辦法》第十條的規定。


九、工業樓宇及配套用房進行不動產登記的基本單元是什么?

按《管理辦法》可分割轉讓的工業樓宇及配套用房,可以按棟、層、套(間)進行登記;按《管理辦法》規定不得轉讓或者僅能整體轉讓的工業樓宇及配套用房,允許按棟進行登記;但如需抵押的,應以不得轉讓或者整體轉讓的全部為單位進行抵押。


十、工業樓宇分割轉讓后多久可以再次轉讓?

按照規定可分割轉讓的工業樓宇,在《管理辦法》實施后轉讓(不含《管理辦法》實施前已經網簽買賣合同的工業樓宇)的,自完成不動產轉移登記之日起5年內不得轉讓,5年后按照有關規定執行。


十一、哪些情形下政府可以行使優先購買權?如何行使?
按照《管理辦法》規定僅能以宗地為單位整體轉讓的工業樓宇及配套用房或者獨立工業配套宿舍用地進行整體轉讓的,自用地批文生效之日或出讓合同簽訂之日起不滿15年進行整體轉讓的,政府及其指定部門在同等條件下享有優先購買權。

工業樓宇按照《管理辦法》規定轉讓的,在辦理轉移登記前,受讓人應持買賣合同等材料向區政府指定部門申請資格條件審核。獨立工業配套宿舍用地進行整體轉讓的,應按前述規定,向該部門申請確認是否行使優先購買權。


十二、工業樓宇及配套用房轉讓的實施保障措施有哪些?
為保障工業樓宇及其配套用房用于發展產業,《管理辦法》對工業樓宇及配套用房轉讓設置了相應的實施保障措施:
(一)《管理辦法》實施后,在簽訂出讓合同時,應在出讓合同中明確約定宗地內各建筑與設施的類型及建筑面積、產權限制條件、受讓人資格條件等有關工業樓宇及配套用房轉讓的內容。
(二)受讓人資格條件審查。工業樓宇按照《管理辦法》規定轉讓的,在辦理轉移登記前,應向區產業部門申請對受讓人資格進行審核并出具意見。

(三)產業監管。《管理辦法》實施后出讓的工業用地、混合用地或者獨立工業配套宿舍用地,用地單位應與區政府簽訂產業發展監管協議。區政府應當制定相關履約考核標準和考核實施細則,并組織區相關職能部門對產業監管協議約定的內容進行監管。產業、規劃土地監察等相關主管部門或者機構應各司其職,對擅自改變工業樓宇及配套用房使用功能等違規行為依法予以查處。


文章來源:深圳市規劃和自然資源局

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